Hypothèques légales des artisans et entrepreneurs, relations tripartites et poursuites : 3 points clés
1. 𝗗𝗿𝗼𝗶𝘁 𝗱𝗲 𝗴𝗮𝗴𝗲 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗶𝗲𝗿 : L’inscription définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837, al. 1, ch. 3 CC), confère au créancier un gage immobilier pour garantir sa créance. Sur cette base, le créancier peut dont initier une poursuite en réalisation de gage immobilier (art. 151 ss LP et 85 ss ORFI), pour autant que la créance garantie soit exigible et que le débiteur n’ait pas satisfait à ses obligations ; aucune mise en demeure n’est alors nécessaire.
Il en va de même lorsque le sous-traitant est au bénéfice d’une inscription définitive d’une hypothèque légale sur l’immeuble d’un tiers.
2. 𝗡𝗼𝘁𝗶𝗳𝗶𝗰𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗱𝘂 𝗰𝗼𝗺𝗺𝗮𝗻𝗱𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝗱𝗲 𝗽𝗮𝘆𝗲𝗿 : Le commandement de payer est notifié au débiteur personnel. Le tiers reçoit, quant à lui, un exemplaire de celui-ci portant le même numéro de poursuite ; il s’agit donc bien d’une seule et même poursuite.
Le tiers et le débiteur – étant ainsi des co-poursuivis et non des codébiteurs – peuvent exercer leurs droits indépendamment l’un de l’autre, notamment celui de former opposition, et peuvent contester aussi bien la créance que le droit de gage.
3. 𝗖𝗼𝗻𝘁𝗶𝗻𝘂𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗱𝗲 𝗹𝗮 𝗽𝗼𝘂𝗿𝘀𝘂𝗶𝘁𝗲 : La poursuite en réalisation du gage ne peut continuer à l’encontre du tiers que si elle peut l’être contre le débiteur personnel. Pour aller de l’avant, toutes les oppositions doivent être levées par une décision de mainlevée.
Selon la jurisprudence, le jugement ordonnant l’inscription définitive d’une hypothèque légale ne constitue pas un titre de mainlevée définitive pour la créance garantie au sens de l’art. 80, al. 1 LP. En effet, le juge n’examine la créance, dans ce cas, qu’à titre préjudiciel pour déterminer le montant du gage. Il conviendra donc de cumuler l’action en inscription définitive de l’hypothèque légale contre le propriétaire avec une action condamnatoire en paiement de sa créance contre le débiteur.
Ce qui précède est applicable également à l’acte authentique exécutoire (art. 349 CPC) qui ne vaut qu’inter partes et ne sera donc pas opposable aux tiers. Par exemple, lorsqu’un entrepreneur général s’est obligé envers le débiteur par un acte authentique exécutoire, celui-ci ne pourra pas être opposé au tiers propriétaire du gage ; la requête en mainlevée définitive sera rejetée, faute d’identité entre le propriétaire co-poursuivi et le débiteur désigné dans l’acte.
𝗖𝗼𝗻𝗰𝗹𝘂𝘀𝗶𝗼𝗻 : L’hypothèque légale est un outil efficace pour garantir les créances, mais exige une certaine coordination des actions et le respect des droits distincts des tiers co-poursuivis. Prudence donc dans les relations tripartites.
Rédigé par Me Simon Fornerod